Рынок ИЖС России 2020-2026

Объём рынка, каменные дома, Калининградская область

📊 Объём рынка ИЖС, млрд ₽

Россия

Калининградская обл.

Каменные дома (РФ)

320

2020

450

2021

560

2022

700

2023

810

2024

860

2025*

790

2026**

* оценка ** прогноз

🏠 Каменные дома: доля в ИЖС России

Год	Доля камня	Объём камня, млрд ₽	Тренд
2020	32%	~102	→
2021	35%	~158	+3%
2022	37%	~207	+2%
2023	39%	~273	+2%
2024	41%	~332	+2%
2025*	42%	~361	+1%
2026**	43%	~340	+1%

Доля камня в ИЖС

32%

2020

35%

2021

37%

2022

39%

2023

41%

2024

42%

2025*

📍 Калининградская область

Метрика	2020	2021	2022	2023	2024	2025*	2026**
Объём ИЖС, млрд ₽	8.2	12	15	19	22	24	21
Домов построено	4 800	6 200	7 100	8 500	9 200	9 800	8 900
Доля камня	36%	38%	41%	43%	45%	46%	47%
Ср. цена / м²	38К	44К	52К	58К	63К	65К	67К
Спрос (заявки)	—	+46%	+25%	+27%	+16%	+9%	−13%

Калининград vs РФ: Доля каменных домов выше на 3-4% чем по России в среднем. Рост 2020→2025: 36%→46%. Причина: приграничный статус, эксклюзивная архитектура, спрос на капитальные дома. 2026 — первый год снижения из-за высоких ставок и инфляции.

📉 Факторы влияния 2022-2026

Фактор	Эффект	Период	Сила
Ипотечные субсидии ИЖС	Рост +40%	2022-2024	🔴🔴🔴
Санкции, удорожание материалов	Цены +25-35%	2022-2025	🔴🔴
Рост ставок ЦБ (до 21%)	Спад спроса	2024-2026	🔴🔴🔴
Отток в Калининград (релокация)	+спрос	2022-2025	🟡
Переход с Эскроу на ИЖС	Новые игроки	2023-2026	🟡
Сужение льготных программ	Спад ИЖС	2025-2026	🔴🔴🔴

🥧 Структура ИЖС России 2025

🟠 Камень/газобетон 42%

🔵 Каркас 8%

🟢 Брус/бревно 15%

🟡 SIP панели 10%

🩷 Кирпич 12%

⚪ Прочее 13%

💡 Ключевые выводы

1. Рынок ИЖС вырос в 2.7× с 2020 по 2025, но 2026 — первый год спада (−8%)
2. Каменные дома — самый быстрорастущий сегмент: 32%→42% за 5 лет
3. Калининградская область — лидер по доле каменного домостроения (46-47%)
4. Причина: высокие ставки → покупатели строят дешевле ИЖС, но капитально
5. 2026 — коррекция: отмена субсидий + дорогие стройматериалы = спад спроса
6. Средняя цена каменного дома в Калининграде: 5.5-12 млн ₽ (100-200 м²)